嘉多网连平：本轮房地产调整将步入尾声，有望缓跌走稳

嘉多网来源：间群策略网站：和兴网配资日期：2025-04-22 11:27:02 查看：82

2024年房地产市场仍处于深度调整阶段嘉多网，商品房库存处于历史相对高位，房价持续走低，居民杠杆率回落，房地产投资连续第三年大幅下滑。在一系列政策推动下，2024年四季度市场下行明显放缓，当季销售同比回正，部分城市房价止跌企稳，市场信心开始有所修复。

当前房地产市场风险依然不容忽视。部分房企仍有不小的流动性风险，资产减值增加导致房企投资回报率持续下降，房企偿债难度依旧不小。房地产开发投资减少持续拖累经济增长，土地成交减少令地方政府财政继续承压，房地产销售下行，居民相关商品消费支出减少，房地产投资下行降低了民企投资信心。

2025年政策支持将有力推动房地产市场走稳。2024年出台的一系列住房支持政策将在2025年继续体现其价值和效能。政策重点是把“四个取消、四个降低、两个增加”各项存量政策和增量政策坚决落实到位，大力支持刚性和改善性住房需求。政策将着力改善供给嘉多网，完善和加强房地产金融宏观审慎管理。三项增量政策将为2025年房地产市场走稳发挥突出作用。

一是城中村改造计划支持需求并促进投资，拉动住房需求0.75亿~1亿平方米，带动保障性住房贷款约1800亿~2400亿元。

二是商品房和土地收储加快市场去库进程，预计新增贷款实际投放规模在6000亿~9000亿元，拉动商品房去库0.35亿~0.65亿平方米和1.5亿平方米闲置土地收储。

三是“白名单”制度落地将有效改善房企流动性状况，全年新增实际放款可能超2.6万亿元，更好地满足房企项目工程建设，支持房企防范债务风险。

2025年房地产市场将边际改善。房产销售降速明显放慢，预计全年全国商品房销售面积约9.36亿平方米，同比下跌4%左右，现房销售优于期房。更多城市房价出现止跌企稳信号，预计全国新建商品房价格同比下跌1%左右，二手房价格同比下跌2%左右，房价跌幅较2024年明显收窄。房企流动性状况将有所改观，销售跌幅大幅收窄有望推动房企经营性收入逐渐走出大量“失血”的困境，房企各项债务到期支出规模较2024年减少约8000亿元。大城市土地成交活跃度上升，预计全年全国土地购置费同比下降3.5%，跌幅较2024年收窄5.2个百分点。下半年投资回稳概率很大，长期施工面积的下降将继续拖累建安工程建设进程及相关投资，政策支持力度加大将更好地发挥托底作用，预计全年房地产开发投资完成额为9.43亿元，同比下跌6%左右，跌幅较2024年收窄4.6个百分点。

本轮房地产市场调整将步入尾声，房地产市场有可能缓跌走稳。行业主要指标将止跌或跌幅收窄，房企风险敞口逐步缩小，市场信心不断修复。从全国范围来看，正处于“销售回暖”向“资金增厚”的阶段运行。预计2025年商品房库销比将从高位逐步回落。国内高能级城市房地产市场复苏进程早于低能级城市，预计一线城市新房价格同比上涨2.5%左右，二手房价格同比止跌。土地市场差异化特征更为明显，部分大城市土拍市场热度自2024年四季度以来明显好转。

住房支持政策仍有加力的必要。由于外部环境多变复杂，国内中长期房地产市场供需结构发生了很大变化，当前房地产市场风险依然不容忽视。建议进一步下调房贷利率，优化个人住房财税优惠政策，多渠道推动房企资产重组，增加高能级土地有效供给，适度加快不动产公募REITs发行力度；建议城市建立农村转移人口与保障房供给保障机制，探索设立国家房地产基金，中长期支持行业不良资产处置。

（连平系广开首席产业研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长，马泓系广开首席产业研究院资深研究员）

第一财经获授权转载自微信公众号“首席经济学家论坛”。

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